摘要：時機到底對不對？（歡迎關注杠桿游戲）
撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
(資料圖片僅供參考)
2023年6月25日，浙商銀行股份有限公司（下文簡稱“浙商銀行”）發布公告，擬購買位于深圳市福田區的辦公樓宇，合計資產購置費用約23.34億元。
但遭到該行董事胡天高的反對。
事實上，這已經是浙商銀行連續第2年大手筆購買辦公用房。
根據浙商銀行2022年3月29日的公告，斥資30億元出頭，為上海分行購買辦公用房，當時包括胡天高在內的全部董事都投了贊成票。
我們知道，現在是房地產的下行期，不管承認不承認，事實上就是。商辦資產因為宏觀經濟壓力，回報和價格趨勢也是非?？皯n。
同時，銀行業總體而言息差收窄，錢也是越來越不好賺，這個時候買房，有董事反對，杠桿游戲覺得完全正常。
此事的細節，以及浙商銀行近期的經營情況，我們一起看看。
1、上海30億元買樓后，深圳擬23億元再買樓
公告披露，此次擬購買的辦公樓宇，位于深圳市福田區濱河大道與椰樹路交匯處的深圳中洲濱海商業中心西塔第1-21層（第11層為避難層，下同），總建筑面積41,186.70平米（最終以產權建筑面積為準）及其他附贈權益（包括地下第 3、4 層共100個停車位的免費專屬使用權、西塔樓頂北向廣告位免費專屬使用權等），總價22.65億元（含增值稅5%）。
還包括其他費用（契稅、印花稅等）約0.69億元，合計資產購置費用約23.34億元。
買樓的目的是基于浙商銀行深圳分行業務發展、人員隊伍的逐步擴大，以及長遠發展考慮，經多次現場勘察、比選、研究后決定的。
這些話聽起來都沒毛病。
中洲濱海商業中心項目2022年7月19日取得消防驗收意見書，2022年11月16日完成竣工驗收備案。2023年1月4日，開發商已取得該物業對應的88本分戶不動產權證，目前為現房銷售狀態。
除了上文介紹過的贈送，免費權益還包括該項目西塔首層大堂東北角區域（使用面積約132平米）和LED大屏的免費專屬使用權，以及共享大堂前臺一半區域的免費專屬使用權，以上附贈權益使用期限與房產土地期限保持一致。
土地使用年限40年，期限至2056年10月24日止。
交易標的權屬清晰，不存在其他任何限制轉讓的情況，不涉及仲裁事項或查封、凍結等司法措施，也不存在妨礙權屬轉移的其他情況。
該項目開發商已辦理竣工備案相關手續和不動產權證，預計2023年8月31日前可交付。
不過值得一說，杠桿游戲注意到，定價依據深圳市戴德梁行土地房地產評估有限公司以2021年11月1日為評估基準日，出具的《房地產估價咨詢報告》（F/SZ/2111/2656/ZJ號）中評估值為25.84億元。
仲量聯行(北京)房地產資產評估咨詢有限公司以2021年11月22日為評估基準日，出具的《房地產估價報告》（JLL-GZ[2021]房估字第 0035 號）中評估值為26.15億元。
上述兩家公司的評估價一個低一點，一個高一點。
當時房地產形勢總體比2022年好多了。
到了如今，仲量聯行(北京)房地產資產評估咨詢有限公司以2023年6月2日為評估基準日，出具的《房地產估價報告》（JLL-GZ[2023]房估字第 0031 號）中評估值為25.11億元。
注意，評估價格明顯低一些了。
所以公告說，結合上述評估，經雙方友好協商，按照公平、合理的定價原則，商討確認標的交易價格為22.65億元——這個價格比評估價格又低了2億多元，聽上去似乎浙商銀行賺了。
浙商銀行也強調：
本次交易定價符合公開、公平、公正的原則，不會損害上市公司及中小投資者利益。
不過，以今天的地產形勢、寫字樓形勢，還有沒有殺價空間？
此次擬購房之前的2022年浙商銀行那一次購房，當時也說基于浙商銀行上海分行（業務發展、人員隊伍的逐步擴大，以及浙商銀行在滬機構、子公司布局和長遠發展考慮，經多次現場勘察、比選、研究，擬購置浦東新區浦東大道1500弄1號綠地創驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用。
當時總價29.38億元（含增值稅9%），加上契稅等其他費用，資產購置費用合計約30.30億元。
起碼當時所有董事是同意的，而這一次，有一名董事反對。
2、時機到底對不對？
此次浙商銀行《關于購置深圳分行辦公用房的議案》，胡天高董事對該議案投反對票。
其反對理由有2：
1）從浙商銀行目前實際情況看，資本耗用應優先聚焦于生息資產；
2）該辦公用房的買入時機有待商榷。
浙商銀行的胡天高董事的意見是否有道理，杠桿游戲認為起碼值得思考。
公開資料顯示，胡天高畢業于浙江大學高級管理人員工商管理專業，獲得工商管理碩士學位。
1988年8月至1995年7月擔任中國銀行東陽支行副行長；
1995年9月至今在橫店集團控股有限公司工作，現任橫店集團控股有限公司董事、副總裁。
還在多家上市公司擔任（過）司董事……
同時，橫店旗下也有地產公司，胡天高對行業的理解應該說也是深刻的?！?/p>
財聯社報道說，5月9日，萊坊發布2023年第一季度《深圳甲級寫字樓市場報告》顯示，2023年第一季度，深圳寫字樓投資市場錄得四宗大宗交易，總交易金額約為人民幣5.97億?！ ?/p>
四宗交易分別為：ShenzhenJiajiTechnology購置深圳智慧廣場c座7513平米；深圳新益昌科技股份有限公司購置瑞灣大廈；此外，華潤置地大廈E座的兩個較大面積單元成功出售，交易面積共計3265平米?！ ?/p>
相比之下，浙商銀行擬以23.34億購買深圳寫字樓，算是近期深圳樓市最大金主?！ ?/p>
報道還引述萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管朱磊的話，“深圳全市租金自2018年開始步入下行區間，至今邁入第五年。租金三年間下降14%，五年間下降22%?！薄 ?/p>
與此同時，根據第一太平統計數據及分析，2023年，深圳甲級寫字樓市場或再度迎來供應高峰，全年供應面積預計達140.5萬平米。其中，第二季度，深圳將迎來六個新項目入市，約為市場帶來41.0萬平米甲級寫字樓供應。
屆時，深圳總存量將過千萬米，達到1046.6萬平米，同比擴張4.1%?！?/p>
第一太平認為，供需結構問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產表現，令該市平均租金延續下降趨勢。但隨著本地經濟及市場活躍度的提高，租金跌幅或將收窄。
在供應高峰疊加內外部環境不確定性猶存的背景下，寫字樓物業資本值或將于中短期內延續下降趨勢。
言下之意，不用杠桿游戲多說。
浙商銀行深圳分行購買辦公樓宇的流程還在走，最終如何我們拭目以待。
3、經營總體表現不錯，多個盈利能力指標下滑
說完買樓本身，我們看看浙商銀行的經營情況。
2022年，浙商銀行營收610.85億元，同比增長12.14%。
歸屬凈利潤136.18億元，同比增長7.67%，相較于營收增幅低一點。
按照浙商銀行年報的說法，截至報告期末，總資產2.62萬億元，比上年末增長14.66%，其中發放貸款和墊款總額1.53萬億元，比上年末增長13.20%；
總負債2.46萬億元，比上年末增長15.86%，其中吸收存款余額1.68萬億元，比上年末增長18.77% ；不良貸款率1.47%、撥備覆蓋率182.19%；
資本充足率11.60%、一級資本充足率9.54%、核心一級資本充足率8.05%，均保持合理水平。
這些都沒錯，不過如下圖杠桿游戲也注意到，2022年浙商銀行的平均總資產收益率0.57%，2021年為0.60%，同比下降0.03個百分點。值得注意2020年該數字為0.65%
同樣，平均權益回報率9.02%，2021年為9.83%，下降0.81個百分點。2020年該數字為10.03%。
2022年，浙商銀行的加權平均凈資產收益率為9.01%，2021年為9.83%，同比下降0.82個百分點。2020年該數字為10.03%。
扣除非經常性損益后加權平均凈資產收益率8.95%，2021年為9.71%，同比下降0.76個百分點。2020年該數字為10.05%。
凈利息收益率2022年為2.21%，2021年為2.27%，同比下降0.06個百分點。2020年為2.19%。
凈利差2022年為2.02%，2021年為2.07%，同比下降0.05個百分點。2020年該數字為1.99%。
成本收入比2022年為27.46%，2021年為25.31%，上升2.15個百分點。2020年為25.96%。
根據2023年一季報的披露，浙商銀行一季度平均總資產收益率 (年化)0.85%，2022年同期為0.88，同比下降0.03個百分點。
平均權益回報率(年化）16.02%，2022年同期為15.54，上升0.48個百分點。
加權平均凈資產收益率(年化)16.02%，2022年同期為15.55%，上升0.47個百分點。
不過，扣除非經常性損益后加權平均凈資產收益率(年化) 為15.21%，2022年同期有15.50%，下降0.29個百分點。
成本收入比28.81%，2022年同期為23.66%，上升5.15個百分點——再對照2022全年，銀行的生意真的是越來越不好做。
綜上，浙商銀行胡天高董事對深圳買樓議案投反對票，提出資本耗用應優先聚焦于生息資產、該辦公用房的買入時機有待商榷，確實值得重視。
對了，浙商銀行正在進行10配3的配股再融資，擬募資預計100多億元……不缺錢。
本文未標注出處的財務圖表，均源自浙商銀行有關公告，特此說明并致謝
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